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La economía estadounidense y el sistema financiero se han enfrentado a algunos problemas importantes en lo corrido del año. La contracción de la actividad de vivienda que comenzó en 2006 y el correspondiente deterioro de los mercados hipotecarios, que se hizo evidente el año pasado, han dado lugar a importantes pérdidas en las instituciones financieras y un fuerte endurecimiento de las condiciones de crédito.

Los efectos de la contracción de vivienda y de la participación financiera en el gasto se han visto agravados por los aumentos en los precios del petróleo y los alimentos, que han disminuido el poder adquisitivo de los hogares al mismo tiempo que han impulsado la inflación. Bajo este contexto, la actividad económica ha avanzado a un ritmo lento durante el primer semestre del año, junto con presiones inflacionarias que alcanzan niveles de 5.0%.

Debido a que la causa de la crisis financiera inició en el mercado hipotecario, entendamos un poco su funcionamiento.

En el mercado hipotecario, existen dos formas para adquirir una vivienda: i) Comprar la casa pagando en efectivo, siendo una de las opciones menos frecuentes en el mercado; y ii) Comprar la casa a través de un préstamo hipotecario, como lo hace la mayoría de la gente. La segunda opción es la más utilizada a nivel mundial, y específicamente en Estados Unidos.

Las Instituciones Primarias de Crédito Hipotecario (bancos principalmente) conforman el mercado primario, y su función principal es garantizarles el préstamo a los consumidores que desean adquirir vivienda. Sin embargo, en Estados Unidos, las instituciones del mercado primario tienen la opción de vender el préstamo hipotecario a entidades del mercado secundario, para adquirir liquidez y así poder conceder nuevos créditos hipotecarios.

En el mercado secundario de la economía estadounidense, se encuentran dos instituciones de gran reputación: Fannie Mae (Federal National Mortgage Corporation) y Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation).

Fannie Mae se creó en 1938, como un instrumento clave de la política económica del país después de la crisis de 1929. Su función era promover la recuperación del mercado hipotecario, y contribuir al crecimiento del mercado financiero para hacer posible la compra de la vivienda en condiciones financieras favorables. En 1968, Fannie Mae se convirtió en una sociedad privada, emitiendo sus propias acciones que desde entonces cotizan en la bolsa de valores, y adquirió una serie de condiciones especiales establecidas por el Gobierno para sostener tanto el mercado hipotecario como el financiero. Por su parte, Freddie Mac, también se creó como una empresa privada en el año de 1970, por el Congreso de Estados Unidos, realizando las mismas funciones de Fannie Mae y de esta manera ampliando el merado secundario del sector hipotecario.

¿Cómo funciona el mercado secundario? Las instituciones del mercado secundario le compran a los bancos, cajas de ahorro o cooperativas, es decir al mercado primario, los préstamos hipotecarios que fueron concedidos a los consumidores. Después de la compra de una hipoteca, Fannie Mae o Freddie Mac tienen tres opciones: i) adquirir la totalidad de la hipoteca y mantenerla hasta el momento de su vencimiento; ii) vender a terceros los denominados Títulos Garantizados por una Hipoteca (Mortgage-Backed Security, MBS), que a la larga son la unión de varios préstamos hipotecarios apoyados con una garantía; y iii) titularizar nuevamente los MBS, y crear un Canal de Inversión de Hipotecas Inmobiliarias (Real Estate Mortgage Investment Conduit, REMIC), que finalmente se colocan entre personas naturales y jurídicas.

Los MBS se caracterizan por ser un paquete de créditos hipotecarios que cuentan con la garantía de las instituciones del mercado secundario, por ejemplo de Fannie Mae y Freddie Mac. Estos títulos se venden a instituciones financieras privadas, que generalmente son fondos de pensiones, fondos de inversión y compañías de seguros, quienes finalmente, por este conducto, se vuelven parte del mercado inmobiliario. Sin embargo, la cadena hipotecaria continúa, dado que una vez los MBS cuentan con la garantía del mercado secundario, los fondos y las compañías de seguros los negocian a diferentes inversionistas, seguros de que en caso de impago, Fannie Mae y Freddie Mac ejercerán las garantías correspondientes.

Por su parte, los REMICs son instrumentos especulativos derivados de los MBS, donde el flujo de intereses y la cantidad principal se venden por separado como diferentes instrumentos, con características y nivel de riesgo distintos.

Bajo este contexto, el funcionamiento del mercado hipotecario en Estados Unidos se basa en una cadena de innovaciones financieras, que si bien han resultado muy sólidas por décadas, han demostrado tener importantes vulnerabilidades cómo se ha confirmado con la crisis hipotecaria que se vive actualmente. La crisis se origina cuando los bancos empezaron a otorgar préstamos de alto riesgo, es decir con altas probabilidades de impago, lo que hizo que se rompiera la cadena de instrumentos especulativos, bajo el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Los consumidores solicitaban un crédito para vivienda, que lo mantenían por un periodo de tiempo. Dado que los precios de la vivienda presentaban continuos incrementos, los consumidores tenían pensado vender la casa a un precio mayor, para cubrir el crédito y sacarle ganancia a la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, los precios de la vivienda dejaron de crecer y los créditos de alto riesgo empezaron a colapsar, lo que se reflejo en el mercado secundario y sus derivados, dándole lugar a la crisis que estamos presenciando. Posteriormente la misma dinámica de los créditos de alto riesgo comenzó a replicarse en el resto de titularizaciones hipotecarias.

Fue así como el colapso financiero llego a los fuertes del mercado secundario: Fannie Mae y Freddie Mac. Según los datos publicados, ambas empresas abarcan casi la mitad de todo el mercado hipotecario de Estados Unidos, y con sus operaciones le generan liquidez a los bancos comerciales para la creación de nuevos créditos. En este orden de ideas, si las dos compañías dejaran de comprar los prestamos y de garantizarlos, se paralizaría el mercado hipotecario. Más aún han surgido dudas acerca de que tan grande es el capital de estas entidades para cubrir una avalancha de impagos en las hipotecas. Hay mucha incertidumbre sobre que tan grande puede ser el volumen de impagos y por lo tanto muchas dudas de que tan preparadas están estas entidades para cubrir las garantías que han asumido.

La pérdida de capitalización de las dos compañías se presentó la semana pasada, cuando el precio de las acciones de Fannie cayó 45%y el de Freddie 47% aproximadamente. Con estos resultados, tanto la Reserva Federal como el Departamento del Tesoro de los Estados Unidos intervinieron en el mercado, con el fin de apuntalar la confianza en las dos compañías y así evitar un deterioro en el mercado de capitales. La FED dijo que ambas empresas podrían acceder a préstamos de emergencia en su ventanilla de descuento, y el Tesoro dijo que elevaría temporalmente el límite de su línea de crédito para las dos compañías, y que podría si fuera necesario, comprar porciones accionarias en ambas firmas.

Sin embargo, estos salvavidas no fueron suficientes, dado que las acciones continuaron con su fuerte tendencia decreciente y los efectos no solo se asumieron en Estados Unidos, sino en el mercado de capitales a nivel mundial. Fue así como la Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos – SEC tomo una medida de emergencia, en la que redujo las ventas al descubierto en las acciones de Fannie y Freddie, señalando que los agentes deben tomar prestadas previamente las acciones antes de asumir posiciones al descubierto, en otras palabras controlando la especulación de los mercados.

Finalmente, después de todas las intervenciones posibles, el mercado reaccionó y en el transcurso de la semana se vieron los resultados en los índices accionarios de Estados Unidos, los cuales presentaron incrementos sobresalientes, sin cantar victoria sobre el entorno financiero que cada vez se hace más frágil e incierto.

Comentarios Finales

El mercado hipotecario de Estados Unidos se caracteriza por ser especulativo, y debido a la inestabilidad que estallo con la burbuja inmobiliaria, fue el escenario de la crisis financiera que estamos presenciando.

Debido a esto, surgen dos aspectos relevantes: i) La duración de la crisis financiera y ii) La trasmisión a las diferentes economías.

Es difícil saber cuánto va durar la crisis financiera de Estados Unidos, dado que por un lado se observan fuertes intervenciones de las autoridades monetarias y financieras para salvar el mercado, que a la fecha han sido efectivas, al menos en postergar la solución de un potencial problema de insolvencia. Pero por otro lado, se han presenciado perdidas de bancos comerciales, debido a las suspensiones de pago de los prestatarios y las sociedades de garantía que conforman el mercado secundario, además de contar con problemas de inflación, una mayor pérdida del poder adquisitivo de los consumidores, el comportamiento de los precios de los alimentos y el petróleo, y la debilidad del dólar, etc, que se reflejan en una desaceleración lenta de la economía de Estados Unidos, con más cara de una recesión.

La segunda preocupación es la transmisión de la crisis financiera en las economías. Según los datos del Fondo Monetario Internacional, el crecimiento de la economía mundial y el de Estados Unidos tienen una correlación del 94,5%, lo que significa que todo lo que pase en la economía de Estados Unidos nos afecta directamente a nosotros.

En Colombia, el impacto de la crisis financiera ha sido menor que el observado en países desarrollados, dado que veníamos de un crecimiento y fortalecimiento económico que amortiguo la transmisión de los problemas financieros estadounidenses.

En todo caso, Colombia ha sido contagiada por la crisis, ya que la dependencia que se tiene con la economía de Estados Unidos es significativa, tanto política como económicamente. El contagio lo hemos presenciado en diferentes aspectos, como son la revaluación, la inflación y la desaceleración económica. Sin embargo, el mayor impacto se ha reflejado en el mercado de capitales, ya que su funcionamiento depende del contexto internacional, específicamente el de Estados Unidos.

En el gráfico 1, se observa el comportamiento del Índice General de la Bolsa de Valores de Colombia frente al Promedio Industrial Dow Jones, observándose no solo una correlación positiva, sino una desaceleración que refleja la incertidumbre y los temores que se viven en el mercado de capitales.

Los resultados y las dimensiones de la crisis del mercado hipotecario, indican que la economía mundial podría presenciar un colapso financiero. Existe la posibilidad de que al postergar el colapso mediante inyecciones de liquidez como se ha venido haciendo, su impacto pueda verse aminorado siempre en cuando EEUU no entra en recesión. Las autoridades monetarias y financieras han mostrado una gran disposición a intervenir en el mercado para salvarlo. Lo fundamental ahora, es recobrar la estabilidad macroeconómica en su conjunto, controlar la inflación y evitar un resquebrajamiento brusco en la senda de crecimiento.

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Jefe de investigaciones económicas de Visión de Valores S.A. - Comisionista de Bolsa (http://www.visiondevalores.com). Economista y profesional en Finanzas y Comercio Internacional de la Universidad del Rosario, con Maestría en Economía de esa misma universidad. Visión de Valores es una nueva comisionista de bolsa que ofrece una plataforma integral a sus clientes con productos del mercado bursátil, banca de inversión y gestión de activos.

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