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Por: Carlos Antonio Espinosa Pérez *
De tiempo atrás ejerzo como representante legal de una sociedad propiedad de inversionistas extranjeros, que se dedica al negocio inmobiliario en el país. Estos inversionistas vieron la burbuja en Estados Unidos y decidieron invertir en Colombia. Para mi ese empleo es lo que se llamaría una “buena chanfa” , pues paga bien, en realidad no es un trabajo arduo y una vez al año me permite ir a la Convención del Fondo, casi siempre en un exótico lugar.
De un tiempo para acá mis jefes han estado inquietos, pues sienten que no tiene sentido no poder girar utilidades desde Colombia (en últimas, utilidades es la caja que uno realmente recibe, lo demás es carreta), así que me pidieron, partiendo del hecho que se supone algo sé de impuestos, realizar una evaluación financiera y tributaria de la inversión, para ver que estábamos haciendo mal, pues la operación solo tiene cuatro empleados y unos costos y gastos bien reducidos, aunque uno de esos empleados en realidad no lo requiere el negocio, pero hubo que contratarlo para que se dedicara a llenar formularios, declaraciones, informes a la Superintendencia y toda la pléyade de trámites que exige el Estado Colombiano a todo nivel.
Los inmuebles en mención no son en proporción a otras empresas muy valiosos, con un valor en libros cercano a los $40.000 millones de pesos y unos ingresos brutos sobre los $3.600 millones de pesos, somos pues una empresa medianita.
Descontada la depreciación, costos, salarios y gastos normales asociados al negocio, quedan todavía unos $1.600 millones de pesos, que parecerían una buena rentabilidad. Sin embargo, allí es donde empieza el calvario, pues hay en primer lugar que pagar el impuesto predial, indiscutible, necesario para la ciudad (así no se vea a dónde va), lo que reduce la disponibilidad a $1.200 millones de pesos, que igual es todavía muy bueno.
Pero después viene el impuesto al patrimonio, cerca de $432 millones de pesos por año, que además no son deducibles, pues como el patrimonio pasaba de $5.000 millones, quedamos con la módica tarifa del 4.8%, que si usted apreciado lector lo piensa, es un cuarto del margen bruto de operación.
No hay que ser mezquino, viajar a canonizar a la madre Laura y otras actividades similares, como subsidios a productores ineficientes y demás, requieren dinerito. Lo que pasa es que ya nuestro disponible quedó en $968 millones de pesos.
Ese podríamos enviárselo a los dueños, pero resulta que hay que pagar la contribución de la Superintendencia de Sociedades, teniendo inversión extranjera porque habrían de ahorrarnos ese gastico y esos son otros $6,6 millones de pesos.
Ups, la Camara de Comercio, el servicio más caro y más inútil, que no podría quedarse atrás y se liquida, como tantos otros, a partir del hecho reprochable aparentemente de invertir en Colombia, esto es, sobre el patrimonio, alcanzando los $3,0 millones de pesos.
Ah y se cumplen los tres años de los avalúos técnicos, luego toca hacer otros pues lo ordena la Superintendencia, eso son otros $12 millones de pesos, aunque nosotros sabemos mejor que el avaluador cuando valen esos ladrillos.
Se me estaba olvidando que hay que pagar la valorización en Bogotá (hay una cada dos años), una modesta contribución a la “modernidad” de la ciudad por casi $240 millones, el impuesto de industria y comercio que son otros $30 millones, el impuesto de vehículos (bueno, en realidad “el” vehículo) por $3,0 millones y como dejarlo pasar, el gravamen a los movimientos financieros, que alcanza los $14,4 millones de pesos.
Al final y cortesía de impuestos, tasas y demás cargas, antes de llegar al impuesto de renta, ya vamos en una caja de tan solo $659 millones o sea el 18.3% de los ingresos. Me da escalofrío pensar que tengo adicionalmente que informar a mis jefes que impuesto al patrimonio y GFM, como buenos impuestos “temporales” se quedaron aquí para todo la vida, al punto que el último esta a punto de obtener mayoría de edad y en el primero la sorpresita es que la tarifa crecerá en más del 100%.
Tenemos un exceso de renta presuntiva del año pasado por $59 millones, que nos reduce la renta gravable para renta a $600 millones, con un impuesto a cargo de $150 millones, pero nos falta el CREE y allí no podemos hacer nada pues el exceso de presuntiva no sirve, así que toca sobre los $650, lo que da $58,5 millones, con lo cual la tasa efectiva igual nos queda luego del exceso de presuntiva en el 32%. Miércoles, pero con un patrimonio liquido de $37.000 millones, la renta presuntiva son $1.100 o sea que ni modo, a pagar sobre presuntiva $277 por renta y $99 de CREE, para una espléndida tasa efectiva del 57,05% sobre la caja que tenía para los inversionistas.
Luego de todo esto, me quedan $283 millones, que igual no puedo repartir completos pues me toca aplicar la ecuación para los dividendos distribuibles como no gravables. Aun sobre los $283 millones, es una utilidad en caja (la de verdad, el resto es cuento chino) para los dueños luego de impuestos del 7.86% y del 0.7% sobre la inversión.
Algún genio me dirá que no he considerado la valorización y que allí hay otra “utilidad”, otro cuento chino ese porque la valorización ya está en el tope y además se realiza solo como estrategia de salida e igual paga impuestos (dicen que la ganancia ocasional volvería a las tarifas ordinarias porque se ha “abusado” de la tarifa del 10%, ay buen dios).
Las cuentas me han quedado perfectas, pero cuando las presente, ya sé que pasará, mis jefes compararán con tierras más acogedoras para la inversión, venderán todo, se irán y yo me quedaré sin empleo.
Muchas gracias Señor Ministro, será que hablamos del subsidio de desempleo también para mi?
* Doctor en Derecho Suma Cum Laude. Especialista en Legislación Financiera, Derecho Comercial, Gestión Publica, MBA University of Miami. Ex Director General de Impuestos y Aduanas Nacionales
