El precio de los apartamentos en Bogotá: una perspectiva hedónica

                  En las universidades cada vez se nos prepara más y más en buscar oportunidades de inversión ventajosas. A desarrollar ideas de inversión novedosas e interesantes, de las que podamos sacar provecho financiero. De igual forma, las redes sociales están inundadas de frases motivacionales que inducen a los individuos a pensar como grandes inversionistas y a tomar dinero donde nadie más es capaz de ver valor.

                Sin lugar a duda, esta es una idea que a todos nos embarga en algún momento y empezamos con ansia a buscar ese nicho de mercado que podamos convertir en dinero líquido. No obstante, no es tan fácil y muchas ideas simplemente no despegan por falta de conocimiento del sector. Ir a territorios desconocidos puede traer una gran ilusión, pero el costo de aprendizaje puede llegar a ser muy alto. Por tanto, siempre deseamos tener a la mano algunos buenos datos que nos permitan analizar esos mercados en los que queremos explorar posibilidades de inversión.

                Generalmente, las personas recurren a expertos financieros para preguntar por formas, estrategias y mecanismos de inversión en bolsa. Sin embargo, después de hablar con verdaderos expertos, las cosas ya no se ven tan fáciles como tratan de hacer creer algunas páginas o personas. Para hacer de estas inversiones su fuente principal de ingresos se requiere de un gran capital, conocimiento, información y mucho entrenamiento. Si todo fuera tan fácil como algunos tratan de hacer creer, todos trabajarían en bolsa y, por supuesto, nadie perdería su tiempo vendiendo cursos baratos de cómo invertir, puesto que el costo de oportunidad de usar este tiempo en explicaciones en vez de estar ganando dinero sería muy alto.

                Así que muchos tornan sus ojos hacia los bienes raíces, dado que esta es una apuesta más segura, según las indicaciones de las personas mayores, quienes han invertido en vivienda y han visto como a través del tiempo esta se ha convertido en un depósito de valor. Además, sirvió como garantía en los créditos educativos de sus hijos y es vista el final del tiempo como el activo de mayor valor de las familias. Así pues, los padres siempre tratarán de que sus hijos inviertan sus excedentes de capital en bienes raíces.

                No obstante, enfrentarse a una inversión de tal magnitud no es fácil, puesto que esta seguramente le costará varios años de pagos continuos al banco y de cohibirse de grandes excursiones por el mundo, lo que actualmente es muy deseable entre los millennials. Por tal motivo, algo de información al respecto es muy bienvenida.

                Es por esto que quisiera comentarles algunos resultados que he encontrado al respecto siguiendo la información publicada en algunas páginas inmobiliarias de Colombia y en la literatura.

                Lo primero es que los estudios de valoración de viviendas de segunda han mostrado que las personas tienden a valorar estos inmuebles más por sus servicios y características deseables que por el valor de los ladrillos, el cemento y los pisos. Es decir, las personas valoran la utilidad o satisfacción del espacio disponible, el número de habitaciones y de baños, el estrato, la antigüedad, cercanía al trabajo, entre muchos otros factores. Es así como se puede valorar un apartamento a partir de estos indicadores.

                Ya con el modelo armado y con las estimaciones realizadas, se puede observar que en Bogotá, específicamente, lo que más se valora es la dimensión de la construcción. Seguido por el número de parqueaderos y de baños. Esto en cuanto a características internas de la vivienda. Estos factores fueron relevantes en todas las zonas de la capital. Por su parte, el aumento en el tamaño de habitaciones no es tan deseable como se esperaría. Al respecto, se encontró que los apartamentos en Bogotá tienen menos cuartos en comparación a Medellín. Esto puede deberse a que el tamaño de las familias capitalinas ha venido disminuyendo con el tiempo. Según el DANE, el tamaño promedio de estas pasó de 3.12 personas en 2016 a 2.92 en 2018.  Así mismo, con el tema del COVID-19 se ha visto que las familias valoran más espacios como estudios y bibliotecas. Este fenómeno es interesante, dado que los hogares desean que su apartamento refleje su nivel socioeconómico y sus estudios.

                Del mismo modo, se encontró que la variable de antigüedad del inmueble es importante, pero afecta más a zonas como el norte y chapinero, mientras que parece tener un efecto menor en el sur. Por último, el estrato socio económico donde se ubica el apartamento es una variable de gran peso. Por ejemplo, en el norte y en el sur, la misma vivienda en estrato 3 y 6, podría tener una diferencia en precio de alrededor de un 57%. Este fenómeno es muy conocido en estudios realizados en Estados Unidos y en Europa, dado que se ha determinado que las personas designan gran parte de sus ingresos adicionales a mejorar el vecindario donde viven, dado que este es el mejor indicador de su ascenso socioeconómico, lo que eleva su costo.

                Con esto, espero haber aportado algo al diagnóstico de cómo se valoran los apartamentos usados en Bogotá, y que las personas tengan ahora una mejor perspectiva de cómo aproximarse a un precio más justo en este tipo de activos.

@joseluisalayon