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A la hora de adquirir propiedades, ya sea para habitar en uno de los diversos proyectos de vivienda nueva en Bogotá o para disfrutar de las casas vacacionales en San Andrés, es importante conocer previamente los derechos y deberes incluidos en la compra.

 

En el caso de las propiedades horizontales, es importante entender sus características, pues puede resultar un término un tanto confuso.

 

A continuación, encontrarás todo lo que necesitas saber sobre estos inmuebles: qué es propiedad horizontal, sus tipos, beneficios de adquirirla y sus principales regulaciones.

 

Qué es propiedad horizontal

 

Comencemos por definir qué es propiedad horizontal y qué implica invertir en ella. Este concepto incluye los inmuebles que forman una copropiedad. Por ejemplo, los edificios de apartamentos, las unidades residenciales y otros tipos de construcciones como los proyectos de casas en Cartagena, Medellín o Bucaramanga.

 

El requisito para ser considerados una propiedad horizontal (PH) es que sus propietarios compartan ciertas áreas comunes. Estas zonas compartidas pueden ser pasillos, escaleras, ascensores, parques, terrazas, lobby, etcétera.

 

Por esa razón, en este tipo de inmuebles coexisten los derechos de propiedad de bienes privados y los derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás espacios comunes. La regulación de unos y otros garantiza la convivencia entre los propietarios, su seguridad y la de los inmuebles afectados.

 

Ahora bien, es necesario aclarar qué significa “copropiedad” para poder comprender realmente qué es propiedad horizontal. Un bien se puede considerar una copropiedad cuando pertenece a dos o más personas, llamados “copropietarios”. Ellos no poseen el dominio exclusivo de las partes comunes, sino el derecho de propiedad compartido sobre cada zona común. Este derecho se distribuye entre los copropietarios en cierta proporción.

 

Así, al comprar una propiedad sometida al régimen de propiedad horizontal resulta fundamental conocer las implicancias de qué es propiedad horizontal.

 

Nos referimos al hecho de que estamos adquiriendo bienes privados y bienes comunes simultáneamente. Sobre estos últimos los copropietarios comparten tanto los derechos como los deberes. Esto asegura la función social, la seguridad y la convivencia pacífica de todos los implicados.

 

Ahora que tenemos más clara la definición de qué es propiedad horizontal, veamos qué tipos nos encontramos.

 

Tipos de propiedad horizontal

 

Estas propiedades se clasifican en función del uso o destino que se les brinde a los inmuebles que la conforman. La normativa vigente establece tres tipos:

 

  • Edificio de uso residencial: son los que están destinados a la vivienda de personas. Es el caso de los conjuntos de casas o edificios de apartamentos utilizados como vivienda o residencia.

 

  • Edificio comercial: se trata de los inmuebles que se utilizan en actividades mercantiles. Estos pueden ser, por ejemplo, locales, oficinas, depósitos, etcétera.

 

  • Edificio o conjunto de uso mixto: son las propiedades horizontales en las que se combinan las dos funciones anteriores (viviendas, industrias y/o comercios).

 

Regulación de la propiedad horizontal

 

Ya conocemos la definición de qué es propiedad horizontal y sus tipos. Ahora bien, ¿cuál es la ley de propiedad horizontal que regula este tipo de inmuebles? Todos los aspectos legales que rigen este tipo de propiedades están determinados por la Ley 675, sancionada en 2001. En sus artículos se establece, entre muchos otros aspectos, qué es propiedad horizontal y cómo debe constituirse.

 

También se determinan los órganos encargados de administrar y cuáles son los requerimientos para su extinción. En esta ley se incluyen, además, las regulaciones relativas al buen funcionamiento y la convivencia entre los copropietarios.

 

 

Reglamento de la propiedad horizontal

 

El artículo 5 de la Ley 675 establece qué es el reglamento de propiedad horizontal. Se trata de un texto que regula el inmueble y que debe ser respetado por todos los copropietarios. Todo su contenido debe redactarse respetando lo estipulado por el artículo mencionado anteriormente. Este documento es importante y te ayudará a entender mucho mejor qué es propiedad horizontal.

 

Es importante no confundir el reglamento de propiedad horizontal con el manual de convivencia. Este último es un documento particular de cada propiedad horizontal, destinado a regular el funcionamiento interno de la misma.

 

Todas las propiedades horizontales inscritas en la oficina del Registro de Instrumentos Públicos deben incluir un reglamento. En él se deben especificar las regulaciones asociadas a la administración, dirección y control de la propiedad.

 

El consejo de administración

 

Otra de las cuestiones que debemos abordar se refiere a qué es el consejo de administración en propiedad horizontal. Este concepto es totalmente inseparable de la pregunta qué es propiedad horizontal. Se trata de uno de los órganos encargados de administrar este tipo de propiedades. Su función es adoptar las medidas que permitan cumplir los fines de la propiedad horizontal y operar eficientemente.

 

Este consejo debe estar formado por un número impar de propietarios y tener un mínimo de tres integrantes. La asamblea general de propietarios es la responsable de elegir y nombrar a estos miembros. Es importante destacar que sus integrantes deben ser propietarios o los delegados nombrados por ellos. La Ley 675 especifica que un arrendatario no puede formar parte del consejo de administración.

 

Para la toma de decisiones, es necesario que exista quórum, es decir, deben estar presentes la mitad más uno de los integrantes. Solo en ese caso se podrá sesionar para adoptar las medidas necesarias.

 

El consorcio de las propiedades horizontales

 

Antes de adquirir un inmueble enmarcado en esta ley, es necesario saber qué es el consorcio de propiedad horizontal. En palabras sencillas, es la agrupación de los copropietarios de inmuebles pertenecientes al régimen de propiedad horizontal. No se trata de una persona física, sino de una figura jurídica y sus responsabilidades son numerosas:

 

  • Contratar a los empleados que cumplen las tareas de mantenimiento y limpieza de la propiedad horizontal.
  • Contrata los seguros exigidos por la ley.
  • Cumple con las obligaciones fiscales e impositivas de la propiedad horizontal.
  • Se ocupa de conservar y reparar los espacios comunes.
  • Recaudar y administrar los fondos necesarios para el buen funcionamiento de la propiedad horizontal.
  • Liquida y cobra las expensas.
  • Convoca las asambleas ordinarias y extraordinarias en las que rendirá cuentas de sus funciones.

 

El fondo de imprevistos

 

El artículo 35 de la Ley 675 es el que determina qué es el fondo de imprevistos en propiedad horizontal. Dicho artículo establece que todas las propiedades horizontales están obligadas a contar con este recurso. El objetivo del mismo es solucionar y financiar los gastos que surjan sorpresivamente. Es el caso, por ejemplo, de un daño inesperado que requiera una solución rápida. Como por ejemplo, que se llegue a romper una tubería.

 

La ley citada también determina que este fondo debe conformarse con no menos del 1% del presupuesto anual. Adicionalmente, pueden agregarse otros ingresos que la asamblea de copropietarios considere convenientes. Aunque el administrador es el responsable del fondo de imprevistos, sólo podrá utilizarlo con la aprobación de la asamblea general.

 

Beneficios de invertir en una propiedad horizontal

 

En muchas ciudades colombianas, la dinámica inmobiliaria señala que cada vez más compradores deciden invertir en propiedades horizontales. A continuación, te explicaremos cuáles son las principales ventajas de adquirir un inmueble de este tipo:

 

  • Mayor seguridad y, en consecuencia, tranquilidad para desenvolverte en tu día a día. La mayoría de estos inmuebles cuentan con cámaras de seguridad y vigilancia privada.
  • La posibilidad de disfrutar de las áreas comunes que no existen en otro tipo de propiedades. Algunas de ellas son piscinas, parques, estacionamientos, gimnasios, salones de reuniones y terrazas.
  • El valor agregado que esos espacios añaden a tu propiedad.
  • La tranquilidad de saber que cuentan con un reglamento que facilita y asegura la buena convivencia entre los copropietarios.

 

El sitio web El nuevo siglo sostiene que, en abril de 2022, en Colombia se compraron 20.408 viviendas. De ese total, 14.987 pertenecen al segmento  VIS y 5.421 al No VIS. Dicha fuente sostiene que estos valores superaron en un 4% los de abril de 2021.

 

Por su parte, el Ministerio de Vivienda asegura que esos números ratifican la tendencia del mercado inmobiliario en 2021. Ese año también contó con valores históricos en iniciación de proyectos. En efecto, durante 2021, se iniciaron 112 mil propiedades VIS y 55 mil unidades no VIS. En su página web, el citado ministerio sostiene que la compra de vivienda sigue alcanzando cifras históricas.

 

Un artículo reciente publicado en la web de La república afirma que Bogotá concentra 31% del total de viviendas disponibles. Le siguen Medellín con el 28,5%, Barranquilla con el 13,45% y Cartagena con 6,7%.

 

Este promisorio panorama del mercado inmobiliario colombiano permite concluir que estamos ante un excelente momento para invertir en bienes raíces.

 

Ya sabes qué es propiedad horizontal, ahora anímate a invertir

 

¿Qué harás ahora que sabes qué es propiedad horizontal? Adquirir un inmueble es, sin dudas, una excelente opción de inversión. El mercado de bienes raíces de Colombia cuenta con importantes inmobiliarias que pueden asesorarte para encontrar la propiedad que necesitas. Algunas de ellas son Estrenar vivienda, La Haus y Patrimonios.

 

Es innegable que la dinámica del mercado inmobiliario en las grandes ciudades se fue transformando gradualmente. Uno de esos cambios se refleja en el hecho de que cada vez más personas eligen adquirir una propiedad horizontal.

 

Esperamos que este artículo te haya ayudado a comprender qué es propiedad horizontal y qué ventajas puedes encontrar en ella.

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